En vertu du droit fédéral en vigueur, les héritiers aux États-Unis doivent tenir compte, outre les formalités habituelles de transfert, de différents pièges fiscaux et liés à l’évaluation. Au niveau fédéral, l’impôt sur les donations et les successions reste Droits de succession pour 2026, avec un seuil d’exonération de 15 000 000 dollars par personne ; seuls les patrimoines dépassant ce seuil sont en principe assujettis à l’impôt fédéral sur les successions. Par ailleurs, la base fiscale (« basis ») d’un bien immobilier hérité détermine souvent si la vente ultérieure du bien entraîne un lourd impôt sur les plus-values : selon les règles de l’IRS, la valeur marchande au jour du décès sert généralement de nouvelle base, ce qui peut permettre une «step-up in basis» ; l’IRS fournit des indications pour déterminer cette valeur.
Ces principes fédéraux ne rendent toutefois pas compte de tous les risques de coûts. Les règles propres à chaque État concernant la réévaluation des biens immobiliers après un changement de propriétaire sont souvent déterminantes. Dans plusieurs États, un transfert de propriété par héritage entraîne une réévaluation de la base de calcul de l’impôt foncier ; la Californie en est un exemple particulièrement parlant : depuis l’entrée en vigueur de Proposition 19 le 16 février 2021, les conditions d’application des exceptions aux transferts entre parents et enfants sont strictes et, dans de nombreux comtés, les héritiers doivent demander les exonérations dans les délais impartis afin d’éviter une hausse immédiate de l’impôt. Les autorités californiennes de contrôle fiscal et de nombreux évaluateurs fonciers de comté détaillent les démarches et les délais.
À cela s’ajoutent les frais de procédure : la durée et le coût de la procédure successorale (procédure successorale), les honoraires d’avocat et d’expert, ainsi que, le cas échéant, les arriérés réclamés au titre des taxes locales de transfert ou de succession peuvent réduire sensiblement le montant net versé aux héritiers. Certains dispositifs — comme le transfert dans un trust ou les dispositions de transfert au décès (« transfer-on-death ») — réduisent les frais de probate, mais modifient les bases fiscales et peuvent entraîner des conséquences fiscales involontaires ; les autorités compétentes des États et l’IRS publient des conseils précis à ce sujet.
Le fait qu’une maison héritée « coûte plus cher que prévu » dépend de trois facteurs vérifiables : la valeur de la succession par rapport au seuil fédéral d’exonération, les règles propres à chaque État concernant la réévaluation de l’impôt foncier et le mode de transfert choisi (testament, trust, acte comportant des dispositions de transfert). Les héritiers devraient obtenir rapidement les informations officielles d’évaluation et, si nécessaire, demander des conseils juridiques et fiscaux afin de respecter les délais et de tirer parti des possibilités d’optimisation fiscale. Les indications sur des montants, des impôts ou des délais précis doivent toujours être vérifiées auprès de l’autorité fédérale ou de l’État concerné.
Rédacteur : Phillipe Schmidt-Araguin (article réalisé avec l’aide de l’IA).